Irse de alquiler o comprar una vivienda en España

marzo 27, 2013

En muchos países de la Zona Euro, y más puntualmente en España, ha cambiado bastante la situación de los jóvenes desde unos años atrás. Antiguamente, y no hace falta remontarse a tiempos inmemoriales, la tasa de paro juvenil distaba de estar cercana al actual 52%, lo que ayudó a fomentar la salida de los jóvenes en busca de formar una nueva familia o vida lejos de la protección del núcleo familiar.

paro juvenil

Hoy en día, la situación es bien diferente: la media de emancipación española roza la treintena y creo que muchos estaréis conmigo en que quizás parte del cambio de mentalidad pueda venir condicionada por cambios culturales en la sociedad española, pero casi todos tendremos que responder afirmativamente cuando se nos pregunta si creemos que el retraso de la emancipación de los españoles se debe a temas de índole económica. Es aquí a donde quería llegar y desde donde quiero empezar a responder a la pregunta que reza en el título del artículo.

En efecto, y aunque no nos demos cuenta, el momento de la emancipación marcará en gran parte nuestro futuro financiero, por lo que debemos pararnos a analizar la situación actual del mercado y de la economía para poder empezar a dar respuestas.

Y si me voy de alquiler…? “¡Estás tirando el dinero!” “¿Para qué vas a tirar con 400€ de alquiler si por 500€ puedes firmar una hipoteca y pagas una vivienda con la que luego te quedarás?”. Estas dos recurrentes expresiones arraigadas en la sociedad española no hacen otra cosa que poner de manifiesto nuestra incultura sobre conceptos financieros. Pagar un alquiler, como la propia palabra indica, es simplemente hacer un pago, ¿que el próximo mes no tengo dinero? Pues no pago y me voy del piso y todos en paz, ya que no compromete a nadie con nada.

Y si compro…? “!¿Comprar?! ¡Pero si los pisos no paran de bajar!” “No inviertas en pisos, que ahora está todo muy mal”. Bien, el tema de comprar un piso es simplemente eso, comprarla. Pagarla y punto. ¿Qué suele ocurrir en estos casos? Efectivamente, no se tiene el monto total del precio de compra para hacer frente al pago, por lo que se financia la compra. ¿Cómo? Pues con un préstamo hipotecario. Esto ya no es un gasto, es un pasivo, que aunque en principio puedan parecer lo mismo, por la naturaleza de pago de una cantidad, son cosas bien diferentes, ya que un pasivo nos compromete al pago de una serie de cantidades futuras. O sea, que estamos tomando en el momento de la firma de un contrato hipotecario, decisiones que nos afectarán hasta dentro de 35 años.

Pero hay más: el dinero no es gratis, y quien nos lo preste -la banca generalmente- nos exigirá un coste por el hecho de aplazar los pagos y correr el riesgo que no abonemos las cantidades futuras (paradójico, cuando igualmente saben que si el deudor no paga, se quedarán con la propiedad -conocido como dación en pago-). ¿Qué decir sobre esto desde una perspectiva financiera? Solo remitiré al lector a estudiar cómo funciona el sistema de amortización de préstamos francés (el más extendido en el mundo financiero), y para ser más gráficos les remito a este ejemplo sobre una hipoteca. A modo de resumen: con este sistema, las primeras cuotas que pagaremos serán casi íntegramente compuestas por intereses, y en realidad no estaremos pagando nuestra vivienda, con lo que nos podemos encontrar que a los 15 años de una hipoteca a 30, solo llevaremos amortizado un 35% real del bien.

Pero no son todo malas noticias: en la tesitura actual, el mercado inmobiliario está especialmente barato. Y es que desde que ha estallado la crisis, los inmuebles han más de un 30%, y bajando. Si es un buen momento para comprar o no, dependerá de la coyuntura económica, renta personal, zona de compra, etc. Lo que sí que debemos empezar es a saber separar ciertas cosas: la compra de un piso para venderlo esperando a que suba, es una inversión (especulativa) y la firma de una hipoteca es adquirir un pasivo para muchos años.

Ahora bien, si lo que queremos es un hogar para vivir, ¿por qué no irnos de alquiler?. Yo soy de los que piensa que en finanzas, y más en finanzas personales, el valor de la opción es de suma importancia, con lo que si el día de mañana por lo que sea, no quiero seguir en una determinada vivienda, me divorcio, me traslado por motivos de trabajo, no quiero estar 10 años pagando intereses al banco, me aburro de mi casa, me canso de los vecinos, necesito recortar gastos, sube el tipo de interés de referencia, quiero irme a vivir a una casa en la playa, simplemente haré las maletas, y me iré.

Debemos abrir la mente, entender que una casa es para vivir, y no debemos vivir para una casa. Quizás de esto tenemos mucho que aprender de nuestros vecinos europeos, ya que su cultura en torno a la propiedad es diferente a la nuestra, donde la gente corriente vive de alquiler y a nadie se le cae los anillos por eso.

Imágen  20minutos

Rentabilidad, riesgo y liquidez.

octubre 2, 2012

Muchas veces, y yo soy el primero que lo hace, sin pensar, manejamos los conceptos de rentabilidad, riesgo y liquidez asociados a una determinada inversión sin reparar mucho en lo que son. Hoy veremos por encima de qué van.

Rentabilidad:

Primeramente hay que prestar atención al juego de palabras. Una inversión/operación económica/financiera siempre va a determinar una rentabilidad. Otra cosa es que sea rentable o no. La rentabilidad es la diferencia en términos porcentuales (%) del monto inicial vs. monto final. Si una cuenta ahorro me ofrece el 3% anual, no será exactamente mi rentabilidad, pues a ese 3% hay que deducirle gastos de apertura, comisiones, etc. y hacerlo siempre a posteriori.

Lo que generalmente se oferta como rentabilidad siempre será una estimación a menos que estemos valorando una operación ya cerrada. Volviendo al ejemplo anterior, si yo tengo en mi cuenta 1000€ al principio, y tras año y medio tengo 1028€, la rentabilidad de la operación es de 2,8% y no de 3%, que es simplemente la remuneración anual ofertada. En resumen, lo lógico es decir:  “la rentabilidad de las acciones del Santander para 2011 fue del 2,56%”. Y no decir “este negocio/operación me dará una rentabilidad del 7%”.

A la hora de dedicar nuestros recursos (dinero) en una inversión financiera o negocio, elegiremos la que nos ofrezca una rentabilidad más elevada. Pero toda operación implica un riesgo, aunque sea ínfimo. Esto hay que tenerlo siempre muy en cuenta.

Riesgo: 

El riesgo de una operación es la probabilidad de que lo que creemos que sucederá, no suceda. También se expresa en cifras porcentuales y se suele cumplir que a mayor riesgo, mayor rentabilidad (renta variable, participaciones preferentes)  y a menor riesgo, menor rentabilidad (letras del Tesoro, bono alemán). Si una cosa está clara, es que nada está exento de riesgo, y que el hecho de asumir mayor riesgo estará mejor remunerado (en términos de rentabilidad ofrecida) que el no hacerlo.

También me gustaría puntualizar que normalmente se generaliza -cosa muy mala en esta vida para todo- y que no podemos meter toda la renta variable en el mismo saco. Ni siquiera todas las acciones, incluso dentro de un mismo sector de una misma economía, tienen el mismo nivel de riesgo. El riesgo es muy difícil de cuantificar porque en cada caso atiende a razones muy específicas, aunque la estadística nos ayuda dándonos estimaciones del riesgo futuro calculando indicadores (Beta, desviación típica,…) basados en datos pasados.

Liquidez:

Esta es la gran desconocida ya no solo a la hora de valorar inversiones, sino también cuando se emprende un negocio o cuando se adquiere una deuda. La liquidez es la capacidad que tienen los activos de una operación para convertirse en euros si nosotros así lo precisáramos. Aunque es muy complicado cuantificar esta característica, siempre es importante valorar hasta que punto voy a dejar mi dinero ‘atrapado’ en una operación. Recuerde el importante concepto del coste de oportunidad.

El mercado de acciones europeo es muy líquido, ahora mismo tengo 100 títulos de Acciona y en segundos puedo tener el dinero en mi cuenta. No así para el caso del dinero en un plan de pensiones, que pasarán años hasta que pueda tener el dinero en mis manos.

Así que ya sabéis, a la hora de valorar una inversión financiera, emprender un negocio o hacer de acreedor nunca estará de más pararse y analizar estos 3 conceptos inherentes a la operación.

Imagen: gurusblog


¿Qué es un plan de jubilación y qué es un plan de pensiones?

agosto 19, 2012

Aunque generalmente usamos los términos “plan de pensión” y “plan de jubilación” indistintamente, lo cierto es que aunque el principio básico que rige su funcionamiento sea el mismo, mantienen características bastantes diferentes. Y es que, en efecto, ambos productos están pensados para que, una vez llegado el momento de jubilación de una persona, tenga facilidades para seguir manteniendo su calidad de vida aunque ya no trabaje. O sea, que los planes de pensiones y jubilaciones complementan cuantitativamente la paga que el Estado efectúa una vez nos jubilemos.

Ahora que sabemos qué tienen en común, veamos sus principales características diferenciadoras:

Para empezar, decir que los planes de pensiones son los que más extendidos están en España frente a los planes de jubilaciones y aparecen en el ordenamiento jurídico con la promulgación de la Ley 8/87 de 8 de junio de 1987, con lo que son un instrumento relativamente reciente. Son gestionados por instituciones financieras, ya que los planes de pensiones son una parte de los fondos de inversión, cuya composición de activos es muy variopinta, lo cual se traduce en que no garantizan una remuneración fija.

Como principal desventaja cabe citar su escasa liquidez, ya que solo en caso de excepciones muy puntuales (fallecimiento, paro de larga duración o enfermedad grave), se podrá rescatar el dinero antes del momento de la jubilación. Las aportaciones al fondo serán periódicas pero podrán ser mensuales, trimestrales, anuales… e incluso se podrá suspender la cuota temporalmente, a gusto del inversor. Incluso se podrá meter en un determinado momento una gran cantidad de dinero en el plan de pensiones, pero siempre sabiendo que únicamente los primeros 8000€ anuales producirán desgravación fiscal. El mismo caso pero a la inversa cuando nos jubilemos; podremos recibir todo en un único pago o bien en fechas periódicas.

Y en cuanto a su tratamiento impositivo, una vez que nos jubilemos, el dinero que hemos ido aportando al plan se entiende que ya ha ido tributando como renta del trabajo, con lo cual, únicamente hemos de pagar impuestos por las cantidades que nunca hayan tributado por la declaración de la Renta.

Bien, vayamos con los planes de jubilación. Son instrumentos gestionados fundamentalmente por las compañías aseguradoras. Su ventaja estriba en la liquidez: se puede retirar el dinero antes de la jubilación si se quiere, aunque a veces pagando unos gastos de cancelación; tendremos que estar atentos a este detalle a la hora de firmar un contrato de este tipo. El sistema de aportaciones por cuotas también es mensual, semestral, anual, etc. según nuestras necesidades.

Como punto débil de esta modalidad de plan, no podemos desgravar nada de las aportaciones que realicemos. Lo que sí se nos permite es pagar únicamente por los ingresos por intereses que genera nuestro dinero, ya que el resto de lo aportado al plan se entiende que lo hemos generado de nuestro trabajo y ya ha tributado previamente en la declaración de la Renta.

Atendiendo a su rentabilidad, aunque fija, suele ser menor que la “ofrecida” por los planes de pensiones en concepto del menor riesgo que se asume.

A modo de resumen, y trivializando la comparativa, podemos decir que los planes de pensiones tienen mayores beneficios de tratamiento fiscal, pero una liquidez muchísimo menor que su competidor, los planes de jubilación, que, además, ofrecen una retribución fija aunque pequeña. Entonces es de suponer que si alguien no goza de gran estabilidad financiera o personal, y además no le preocupe no desgravar sus aportaciones, se decante por un plan de jubilación. Y por el contrario, si puede asumir cierto nivel de riesgo, sabe que su jubilación estará cerca o tenga la suficiente certeza de que no va a necesitar el dinero hasta su jubilación, los planes de pensiones son su producto.

[Esta entrada fue originalmente publicada en QueAprendemosHoy.com, blog con el que colaboro mensualmente.]


Buena inversión.

julio 16, 2012

“La amistad es una sabia inversión: Los mayores tesoros de la vida son las personas.”


Qué son las participaciones preferentes? Y notas personales.

junio 11, 2012

Esta entrada fue originalmente publicada la semana pasada en Qué Aprendemos Hoy, un proyecto web en la que colaboro.

Las finanzas se están volviendo más protagonistas de nuestro panorama día a día. Reflejo de esto, es la cantidad de formas de canalizar dinero por todo el mundo que proliferan constantemente en forma de productos financieros. Uno de estos productos, son las participaciones preferentes.

Las participaciones preferentes son un acuerdo mediante el cual tú (como inversor) le cedes dinero a una entidad (banco o empresa) a vencimiento indefinido a cambio de recibir intereses periódicamente.

Vayamos por partes, porque tiene mucha miga el asunto. ¿Quién emite estos productos? Según el emisor, hay dos tipos de participaciones: las de las Empresas y las de Bancos. Las más comunes son las de bancos, pues son un producto complicado y las redes comerciales bancarias facilitan la colocación de las emisiones. Las empresas que quieran emitir participaciones preferentes deberán acudir a un banco para que haga de intermediario.

Dinero a perpetuidad.

Una vez realizada la primera emisión (mercado primarioentran a cotizar como si de acciones de una empresa se tratase (mercado secundario). En teoría se pueden comprar y vender según nos convenga, pero en la práctica, su liquidez es reducida, además de que la tendencia es que estos productos vayan desapareciendo del panorama financiero de aquí a 2022 como fecha límite. Así que normalmente, quien adquiere participaciones debería ser consciente de su dificultad de transmisión.

¿Quién regula todo esto? Pues el AIAF, que aunque está integrado en Bolsas y Mercados Españoles, implica una gestión de la compra-venta y de los precios de cotización muy poco transparentes.

Se podría decir que son un producto híbrido: están a medio camino entre las acciones y la renta fija. Tienen forma de acción porque su rentabilidad es variable. Tienen característica de bono (renta fija) porque se paga un nominal y se tiene derecho a recibir un interés periódico. Puntualicemos:

- Al adquirir participaciones preferentes, no estás entrando en el capital de una empresa/banco, estás participando en su beneficio, si lo hay. Por contrato, el emisor tiene derecho a prescindir de remunerar la participación si en algún momento hay pérdidas. Lo cual implica cierto riesgo.

- La devolución del principal a perpetuidad, o sea, nunca te devolverán el principal que tú les has cedido, pero ellos pueden reintegrarte en cualquier momento (cuando la entidad/empresa prefiera) el valor de mercado de tu participación. Que nunca será la misma o mayor que lo que habías depositado, pues el valor de cotización -recuérdese que cotizan en el mercado secundario- de las participaciones es decreciente (lógico, si por el camino van dando rentabilidad en concepto de intereses).

- Si quiebra la empresa/banco, el Fondo de Garantía de Depósitos, no cubre la participación. En caso de disolución de la empresa/banco, tendrán derecho a cobrar la liquidación antes que los accionistas.

- Transcurridos 5 años normalmente, el emisor por ley ha de ampliar la rentabilidad (los intereses a pagar), por eso muchas entidades aprovechan a los 5 años para cancelar las participaciones preferentes.

- Los intereses tributan al 18%, entrando en la base imponible para operaciones de ahorro en el IRPF, y las diferencias en el precio de cotización de la participación, tributan también en el IRPF como ganancia o pérdida patrimonial.

- Han de ofrecer una rentabilidad muy elevada, en la práctica están entre el 9% para bancos solventes como Santander, llegando incluso al 25% en bancos como B.Popular y B.Pastor para contrarrestar así el elevado nivel de riesgo que implican.

- Actualmente, desde organismos europeos se insta a su desaparición, lo que se materializa en cada vez menos emisiones , y cada vez más canjes de participaciones preferentes por acciones ordinarias de la empresa a la que pertenezcan.

A modo de conclusión, las participaciones preferentes implican poca liquidez, mucho riesgo y ofrecen una alta rentabilidad, lo que las convierte en productos complejos con necesidades de información muy importantes para los expertos que las adquieran.

Reflexión personal:

La culpa de todo el revuelo montado por la colocación de preferentes a gente que no sabía lo que compraba es de todos menos del producto. Mientras las redes comerciales bancarias, en la que el todo vale por vender a comisión está a la orden del día, sigan sin ética empresarial, seguirá pasando esto. Ayer fueron las preferentes, pero seguramente hoy ya se está colocando a gente sin educación financiera otra estafa usando productos bancarios difíciles de entender. Y la culpa de esto también es de la gente que lo compra. La banca, viviendo unas horas más bajas que nunca, y con una credibilidad nula, no genera confianza de inversores y clientes. Entonces no parece muy inteligente dejarse embaucar por el vendedor de turno por muy “amigo” que sea. La responsabilidad también debe de ser nuestra cuando firmamos un contrato, mientras sigamos confiando ciegamente en algunas personas, seguiremos llevándonos desengaños.

Y esto todo como se arregla? Con un poco de interés por el mundo de las finanzas, economía, e inversiones. Está muy bien aprenderse todos los alcalino-térreos en la ESO, pero es triste que lo que nos va a hacer falta en la vida real, y lo que más importancia va a tener en nuestras futuras vidas, ni siquiera esté en muchos programas educativos.

Vía| CincoDías

Más información| Noticias Jurídicas

Imagen| Cachincha


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