Irse de alquiler o comprar una vivienda en España

marzo 27, 2013

En muchos países de la Zona Euro, y más puntualmente en España, ha cambiado bastante la situación de los jóvenes desde unos años atrás. Antiguamente, y no hace falta remontarse a tiempos inmemoriales, la tasa de paro juvenil distaba de estar cercana al actual 52%, lo que ayudó a fomentar la salida de los jóvenes en busca de formar una nueva familia o vida lejos de la protección del núcleo familiar.

paro juvenil

Hoy en día, la situación es bien diferente: la media de emancipación española roza la treintena y creo que muchos estaréis conmigo en que quizás parte del cambio de mentalidad pueda venir condicionada por cambios culturales en la sociedad española, pero casi todos tendremos que responder afirmativamente cuando se nos pregunta si creemos que el retraso de la emancipación de los españoles se debe a temas de índole económica. Es aquí a donde quería llegar y desde donde quiero empezar a responder a la pregunta que reza en el título del artículo.

En efecto, y aunque no nos demos cuenta, el momento de la emancipación marcará en gran parte nuestro futuro financiero, por lo que debemos pararnos a analizar la situación actual del mercado y de la economía para poder empezar a dar respuestas.

Y si me voy de alquiler…? “¡Estás tirando el dinero!” “¿Para qué vas a tirar con 400€ de alquiler si por 500€ puedes firmar una hipoteca y pagas una vivienda con la que luego te quedarás?”. Estas dos recurrentes expresiones arraigadas en la sociedad española no hacen otra cosa que poner de manifiesto nuestra incultura sobre conceptos financieros. Pagar un alquiler, como la propia palabra indica, es simplemente hacer un pago, ¿que el próximo mes no tengo dinero? Pues no pago y me voy del piso y todos en paz, ya que no compromete a nadie con nada.

Y si compro…? “!¿Comprar?! ¡Pero si los pisos no paran de bajar!” “No inviertas en pisos, que ahora está todo muy mal”. Bien, el tema de comprar un piso es simplemente eso, comprarla. Pagarla y punto. ¿Qué suele ocurrir en estos casos? Efectivamente, no se tiene el monto total del precio de compra para hacer frente al pago, por lo que se financia la compra. ¿Cómo? Pues con un préstamo hipotecario. Esto ya no es un gasto, es un pasivo, que aunque en principio puedan parecer lo mismo, por la naturaleza de pago de una cantidad, son cosas bien diferentes, ya que un pasivo nos compromete al pago de una serie de cantidades futuras. O sea, que estamos tomando en el momento de la firma de un contrato hipotecario, decisiones que nos afectarán hasta dentro de 35 años.

Pero hay más: el dinero no es gratis, y quien nos lo preste -la banca generalmente- nos exigirá un coste por el hecho de aplazar los pagos y correr el riesgo que no abonemos las cantidades futuras (paradójico, cuando igualmente saben que si el deudor no paga, se quedarán con la propiedad -conocido como dación en pago-). ¿Qué decir sobre esto desde una perspectiva financiera? Solo remitiré al lector a estudiar cómo funciona el sistema de amortización de préstamos francés (el más extendido en el mundo financiero), y para ser más gráficos les remito a este ejemplo sobre una hipoteca. A modo de resumen: con este sistema, las primeras cuotas que pagaremos serán casi íntegramente compuestas por intereses, y en realidad no estaremos pagando nuestra vivienda, con lo que nos podemos encontrar que a los 15 años de una hipoteca a 30, solo llevaremos amortizado un 35% real del bien.

Pero no son todo malas noticias: en la tesitura actual, el mercado inmobiliario está especialmente barato. Y es que desde que ha estallado la crisis, los inmuebles han más de un 30%, y bajando. Si es un buen momento para comprar o no, dependerá de la coyuntura económica, renta personal, zona de compra, etc. Lo que sí que debemos empezar es a saber separar ciertas cosas: la compra de un piso para venderlo esperando a que suba, es una inversión (especulativa) y la firma de una hipoteca es adquirir un pasivo para muchos años.

Ahora bien, si lo que queremos es un hogar para vivir, ¿por qué no irnos de alquiler?. Yo soy de los que piensa que en finanzas, y más en finanzas personales, el valor de la opción es de suma importancia, con lo que si el día de mañana por lo que sea, no quiero seguir en una determinada vivienda, me divorcio, me traslado por motivos de trabajo, no quiero estar 10 años pagando intereses al banco, me aburro de mi casa, me canso de los vecinos, necesito recortar gastos, sube el tipo de interés de referencia, quiero irme a vivir a una casa en la playa, simplemente haré las maletas, y me iré.

Debemos abrir la mente, entender que una casa es para vivir, y no debemos vivir para una casa. Quizás de esto tenemos mucho que aprender de nuestros vecinos europeos, ya que su cultura en torno a la propiedad es diferente a la nuestra, donde la gente corriente vive de alquiler y a nadie se le cae los anillos por eso.

Imágen  20minutos

Hablemos de hipotecas, ¿Ha muerto el Euribor? Su sucesor: el IRS

noviembre 22, 2012

[Esta entrada fue originalmente publicada en QueAprendemosHoy.com que es una web con la que colaboro mensualmente]

Respuesta corta: “No”. Respuesta larga: “Si, pero…” Y es que , ¿Quién no conoce hoy en día qué es el Euribor? Aunque no lo crea el lector, hubo un momento años atrás a esta crisis donde nadie sabía qué era el Euribor, ni se preocupaba a la hora de firmar créditos hipotecarios a interés variable en base a él. Daba igual porque estábamos viviendo una época de bonanza y en la fiesta del desmadre crediticio todo tenía cabida. Pero tras la fiesta, llega la resaca, y los deudores se empezaron a  preguntar muchas cosas acerca de las deudas que habían adquirido confiando en su banco y en su buen hacer.

Realmente, aunque la vida de mucha gente dependa de un indicador, nadie sabe cómo se forma, por eso no pueden predecir sus movimientos, y, en consecuencia, tomar decisiones de si me conviene una hipoteca a tipo fijo, en base al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios o al Euribor. Es más, ni los artífices de susodichos índices de referencia quieren que nos enteremos, visto la artimaña de Barclays & Cía para manipular el Libor (UK) en Abril de este mismo año.

Firma crédito hipotecario

No hace falta decir, y más en España, que estamos viviendo un auténtico drama con cientos de desahucios diarios y la sociedad carga contra la Banca por el desmadre hipotecario del que parece que ahora nadie se quiere hacer responsable. ¿Qué podemos hacer ahora? Mucho se ha escrito sobre cuál podría ser la posible solución, pero creo que muchos no podrán salir de esta airosos y el problema tendrá un desagradable final tanto para los que firmaron sin saber, como los que facilitaron esa firma sabiendo que el que firmaba no sabía lo que realmente estaba firmando. Intrincado y controvertido.

¿Y qué tal si aprendemos algo de lo acontecido? ¿Y si hacemos un esfuerzo y nos formamos un poco financieramente antes de adquirir una deuda de media vida? De lo que os vengo a hablar hoy, y va a ser de vital importancia para los próximos años, es del nuevo índice de referencia para las hipotecas: el Interest Rate Swap. El IRS es el precio al que se negocia el dinero en el mercado de cobertura de riesgo, donde la banca opera con SWAPS para financiarse. Los SWAPS son permutas financieras que permiten cerrar hoy un intercambio futuro de dinero, son instrumentos derivados. Pero con una salvedad, el IRS se calcula como una media del mercado de futuros sobre los tipos a 5 años, para así intentar estimar de una manera más fiel el precio del dinero a 5 años vista.

Este es una de los principales argumentos del Banco de España para promocionar el IRS: la transparencia y la estabilidad. La idea sería revisar la hipotecas referenciadas cada 5 años, ya que la volatilidad en comparación con el Euribor dicen ser menor. Yo me lo creo a la mitad, ya que si nos vamos al gráfico Euribor versus IRS vemos como la volatilidad es muy parecida:

Comparativa Euribor e IRS

Creo más bien que el interés de crear este nuevo índice responde a: 1º: Lavado de imagen para el Euribor. Los clientes escuchan la palabra “Euribor” y ya ven la operación con reticencias. 2º: Este nuevo índice es difícil de entender para alguien que no tenga conocimientos financieros3º: Desvincular el índice de cualquier posible fraude o manipulación como la que hemos visto antes. Bueno, ¿jugada perfecta entonces? Pues no. Ya que como se puede ver en el gráfico, el valor del IRS ha estado por encima del valor del Euribor en casi todo momento desde hace 13 años. O sea, pagaremos más por financiar nuestra vivienda.

Hasta ahora, datos del IRS no estaban siendo tomados en cuenta como indicador para las hipotecas, y aunque estos datos se hayan extraído de series históricas, ha sido este pasado 29 de Abril cuando se ha aceptado al IRS como un indicador oficial para referenciar hipotecas. En cambio, hemos tenido que esperar a Noviembre para que el Banco de España ofreciese datos oficiales y exactos de su cotización. En este PDF, se puede ver que la cotización de Octubre ha sido de 0.971%, mientras que el Euribor ha marcado un 0.65%. Aun así, sigue siendo mucho más barato que los otros dos índices: el IRPH de entidades (3,347%) o la deuda pública (4,849%). A modo de ejemplo, actualmente y para dos hipoteca con el mismo horizonte temporal,  la misma cuantía y el mismo diferencial (+2%), una referenciada a Euribor+2% y otra a IRS+2%, implicaría que con el IRS pagaríamos un 4,13% más. Aunque tenemos que ser cautos, ya que tanto IRS como Euribor fluctuarán y quién sabe qué puede pasar en un futuro.

Ya sabemos cómo funciona el IRS y cual será la diferencia con el Euribor. Respondamos a la pregunta que reza en el título: ¿Sustituirá al archiconocido Euribor? Si, pero… será algo muy muy paulatino, casi sin darnos cuenta. La idea de la banca es empezar a ofrecer hipotecas referenciadas al IRS a principios del 2013, en detrimento de las indexadas al Euribor. De lo que si que nos daremos cuenta será de la desaparición del IRPH el 28 de Abril del 2013, cuando ya se deje de usar para formalizar hipotecas¿Y qué tendré que hacer si tengo una hipoteca en base al IRPH? Normalmente, ya viene contemplado en las cláusulas del contrato qué hacer en caso de extinción del índice, siendo normal que se sustituya directamente por el Euribor, y de constar en el contrato qué hacer, se deberá renegociar con el banco.

Sinceramente, creo que aunque se trate de explicar por activa y por pasiva, muchos acabarán firmando dentro de unos meses cosas que no saben lo que son, aun presuponiendo que de ello dependerá una parte muy importante de sus vidas. Ya no pido que cada uno de nosotros sea un gran analista financiero que sepa decidir hoy si le conviene o no algo que le afectará 20 o 30 años, pero lo que pido es conocimiento de lo que se está haciendo cuando se adquiere un compromiso de tales magnitudes, y, de no entender lo que se va a contratar, no hacerlo. Ojalá muchas de las 700 personas que van a ser desahuciadas mañana en España se hubieran parado a pensar sobre esto. Y no me refiero solamente al índice de referencia, me refiero a los plazos, al sistema de amortización, a la periodicidad, a las cláusulas, a las deducciones, a los gastos de cancelación, a las comisiones de apertura y estudio, a los productos adicionales que obligan a contratar y un largo etc que empieza y termina con la pregunta: ¿Podía haberme hipotecarme con esas condiciones?

Hoy ya hemos aprendido algo muy importante, y creo que si has hecho el esfuerzo de leer hasta aquí es porque eres lo suficientemente curioso como para que sea difícil que llegues a situaciones imprevistas que desemboquen en acciones trágicas. Así que si quieres ayudar a que entre todos mejoremos nuestra cultura financiera, podrías compartir esto para que sean muy pocos los que el día de mañana digan: “Es que yo no sabía qué era eso del IRS”.

Imagen y +info: expansion.com

Sistema de amortización Francés. Hipoteca.

octubre 29, 2012

tallahassee mortgage closing costs

Raro es la persona que no tiene una hipoteca o la empresa que no tiene contratado un préstamo. Generalmente, cuando se acude a una entidad bancaria a formalizar dicho contrato, firmamos las condiciones sin pararnos a desmenuzarlas sesudamente. Hoy veremos qué se esconde detrás de un préstamo con sistema de cuotas constantes, más conocido como Sistema Francés.

Bien, pongámonos en situación con un ejemplo MUY simplificador para entender la lógica del sistema francés, esto es, olvidémonos por un momento de las carencias, gastos de estudio, apertura, notaría, cancelación anticipada, impuestos y demás. Solicitamos un préstamo hipotecario por 200.000€ a un tipo constante del 6% (aunque normalmente se firman a un variable compuesto de Euribor + diferencial) y para un horizonte temporal de unos 30 años.

En la entidad lo más probable es que nos ofrezcan amortizar el préstamo pagando anualmente (normalmente es mensual, pero por simplificar hablaremos en términos anuales) de forma constante. Esto es, cada año pago lo mismo, en términos  nominales XXX€ aunque no en términos reales, acordémonos del IPC y de cómo hace que el dinero valga menos conforme pasa el tiempo.

La oferta del banco es de un pago anual de 14.529,78€ durante los 30 años. Analicemos:

Sistema amortización préstamo francés cuotas constantes

Cada pago anual es una cuota, y cada cuota está compuesta por una amortización del préstamo mas unos intereses que genera el capital que resta por amortizar. Curioso. ¿Un pago de una cuota constante, implica que el préstamo se amortice de forma constante? NO. Como vemos, en el año uno, 12.000€ de la cuota a pagar son en concepto de intereses. Tan solo amortizarás 2500€ de tu hipoteca. ¿Qué implica esto? Pues por ejemplo, si nos ponemos en el año 15, la mitad de la vida de la hipoteca, todavía te quedará por amortizar 141.000€ de la hipoteca, lejos del 50% que la intuición hace pensar.

Esto en parte es así, porque es normal que los intereses se paguen por el dinero que aún queda pendiente de reintegrar al banco. De esta forma el banco intenta cubrirse de riesgo de impago haciendo pagar los intereses lo antes posible. Además, cuanto más alejado esté un capital en el tiempo, menor será su valor.

¿Es fraudulento este método? Para nada. Siempre y cuando uno sepa realmente lo que está contratando. El querer la seguridad de pagar año a año una cuota constante y no llevarse sustos, tiene este precio. Psicológicamente pensamos que estamos amortizando el bien en la misma cuantía año tras año, cuando no es así. Si quisiéramos esto, estaríamos hablando de un sistema de amortización alemán, donde las primeras cuotas son de más cuantía, pero van decreciendo, aunque la amortización del préstamo sea la misma año a año.

Mucho ojo antes de firmar estas cosas y dediquemos unas horas a reflexionar si lo que se nos está ofreciendo se adapta a nosotros. Recuerda que en muchos casos estás hipotecando (nunca mejor dicho) 30 años de tu vida. Infórmate sobre lo que firmas.

 


¿Qué hacer con mis deudas personales?

junio 20, 2012

Tristemente estamos rozando la tasa de morosidad más alta de la historia de España. En algo hemos fallado, eso está claro, tanto las empresas, como los particulares, como el Estado.

Como primera recomendación, diría que os pasaseis por este artículo para tener bien claro qué nos genera deudas, y qué es lo que no nos las genera. Teniendo esto claro quizás mucha gente no estaría en una situación financiera personal tan lamentable, pero ahora que el mal está hecho, veamos qué se puede hacer.

Daré la recomendación más importante al principio: acudir a nuestro banco/caja y explicarle la situación. No tiene porqué avergonzarnos o sentirnos culpable, ya que ellos también tienen parte de la culpa. Generalmente -aunque no lo parezca- a ellos les interesará cobrar la deuda, más tarde si es posible, pero cobrarla. Con lo cual no pondrán pegas a una posible refinanciación de la deuda, con un pago de cuota menor, pero ampliándose el horizonte temporal. También puede ser que planteen la posibilidad de un pago de la deuda con carencia, donde durante unos meses solo tendremos que satisfacer los intereses, aplazando el pago del principal. (Cuota mensual/trimestral/anual = Intereses + Principal).

Desentenderse de una deuda con una entidad bancaria es lo más estúpido que puedes hacer. Por cada cuota impagada, serán aplicados unos intereses que en cualquier caso serán muy superiores a los que pagas por la deuda normalmente. Volverán las deudas y con más fuerza. Se suelen tener hasta 2-3 meses de margen en el impago antes de que el banco emprenda acciones legales.

Y mucho más ojo con las empresas de reunificación de deudas, que se asemejan a mafias. Simplemente juntarán todas tus deudas (qué guay, ahora solo tengo una!) y te darán más meses para pagar, con lo que tu cuota mensual se reduce (uf, qué alivio). Pero obviamente, acabarás pagando mucho más, porque los intereses que generará el aplazamiento serán mucho más cuantiosos. Olvídate de esta alternativa, es lo mismo que puedes ir a pedir a un banco, y acabarás pagando menos por tus deudas.

Bien, principalmente tenemos dos tipos de morosidad:

1.- Sobre préstamos corrientes (personales): A la hora de formalizarlo, has debido presentar un aval (coche, casa, nómina, etc…). O incluso una persona puede ser autorizada en el momento de la firma del préstamo, para responder solidariamente con sus bienes si tu no pagas. Al banco le da igual cobrar tu deuda o subastar tus bienes, recuperará el dinero de cualquier forma.

2.- Sobre préstamos hipotecarios (sobre inmuebles): Si no la pagas, la entidad pedirá al juez que ejecute la hipoteca. Tendrás un año más o menos de margen para conseguir pagarla y de no ser así, pierdes todos los derechos como propietario del inmueble. PERO si el banco subastando el inmueble no consigue recuperar su deuda, tendrás que seguir aportando dinero regularmente hasta que quede saldada. Si, eso es, puedes llegar a pagar la hipoteca sobre algo que no puedes disfrutar.

No parece muy inteligente no hacer frente a las deudas. Siempre cargarán contra ti intereses adicionales, gastos de gestión de cobros, emprenderán contra ti acciones legales y pasarás a una lista de morosos en la cual si algún día necesitas crédito, te será denegado automáticamente.

Paga y mira en qué has fallado. Fracasar también es una forma de aprender si te interesas en saber dónde fallaste. Educación financiera.

Imagen: Administracion Pública

Érase una vez un activo y un pasivo

abril 28, 2012

Creo que para entender las finanzas es fundamental manejar conceptos de contabilidad. Y no me refiero a saber contabilidad, sino a quedarnos con su esencia de dar sentido numérico a hechos económicos. Tampoco quiero que penséis ahora en grandes empresas o negocios.

Me refiero a que deberíamos aprender ciertos conceptos contables desde temprana edad para después no tener que sufrir serios traspiés. Todos escuchamos hablar diariamente de activo, pasivo, cobro, pago, derecho, obligación, pérdida, ganancia, etc. Pero muy poca gente tiene claro su significado, y menos para la economía de las pequeñas cosas.

Nos lanzamos a comprar un piso –es una inversión– dicen muchos, cuando se aventuran a comprarlo. Mal. Lo que puede llegar a ser una inversión, que tengo mis dudas en el actual entorno, es la edificación en sí, pero qué hay de ese compromiso que se adquiere con la entidad bancaria que financia la compra del inmueble? Eso es un pasivo. Hay que aprender a diferenciar. Y posiblemente en la adquisición de tu piso financiándolo, adquieras el compromiso de un pago mensual durante 20 y pico años, y por contrapartida, la esperanza de que suba por encima del IPC año a año (que actualmente no es el caso).

Está claro que el piso es necesario para vivir. No es mejor un alquiler? Si se ganan 1000€ al mes, y se van 600 por el pasivo del piso, no sería más conveniente gastar 350€ en un alquiler y con la diferencia invertir en un verdadero activo? Pero lo entiendo, aun tenemos mucho que andar, en España hay una gran cultura de la propiedad que no impera en otros países. (Pero este es otro tema).

El caso es que debemos tener clara la diferencia. Un activo es algo que genera rendimientos en forma de dinero periódicamente. Un pasivo, genera obligación de pago. Y un coche? Eso qué es? Otro pasivo. Compra financiada, devaluación sistemática asociada (el primer día que sale del concesionario ya vale un 20% menos), recambios, combustible, etc… -Pero no es un activo si me hace falta para trabajar?- NO. Si genera rendimientos negativos (pagos) es un pasivo.

El teléfono móvil que me “regaló” mi compañía de telefónica es un activo o un pasivo? No es nada, es un teléfono. Lo que es un pasivo es la obligación de pagar todos los meses un fijo por tener una línea abierta con ellos.

Entonces qué son y dónde puedo encontrar activos? Un activo es un trabajo, una empresa, una cuenta que te reporta el 2.5% anual, invertir en mercados financieros, un curso de informática o inglés, etc… Un activo o un pasivo no tienen que ver con un pago o un cobro. Va de obligaciones y derechos.

Recapitulando. Luego por qué es tan importante esta diferenciación? Pues qué pasa en el momento que nos quedemos sin trabajo y ahorros y una persona tenga pasivos y por ende tenga la obligación de hacer frente a esos pagos periódicos? Pues que se ahogará. En cambio la persona que esté sin ninguna carga financiera, da igual que se quede sin activos e ingresos temporalmente, ya que podrá reconducir su situación financiera.

No te vas a hacer rico, pero podrás vivir con cierta tranquilidad si respetas estas reglas sobre contabilidad financiera personal. No siempre vas a tener los ingresos que tienes, así que es mejor sentarse a recapacitar sobre esto y planificar nuestras decisiones por un momento. Esto de lo que he hablado en este post sale en el libro de Robert Kiyosaki, “Padre rico, padre pobre” Os lo recomiendo encarecidamente, puede ser un buen punto de partida para darle más sentido a cómo gestionamos nuestras finanzas.


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