Sistema de amortización Francés. Hipoteca.

tallahassee mortgage closing costs

Raro es la persona que no tiene una hipoteca o la empresa que no tiene contratado un préstamo. Generalmente, cuando se acude a una entidad bancaria a formalizar dicho contrato, firmamos las condiciones sin pararnos a desmenuzarlas sesudamente. Hoy veremos qué se esconde detrás de un préstamo con sistema de cuotas constantes, más conocido como Sistema Francés.

Bien, pongámonos en situación con un ejemplo MUY simplificador para entender la lógica del sistema francés, esto es, olvidémonos por un momento de las carencias, gastos de estudio, apertura, notaría, cancelación anticipada, impuestos y demás. Solicitamos un préstamo hipotecario por 200.000€ a un tipo constante del 6% (aunque normalmente se firman a un variable compuesto de Euribor + diferencial) y para un horizonte temporal de unos 30 años.

En la entidad lo más probable es que nos ofrezcan amortizar el préstamo pagando anualmente (normalmente es mensual, pero por simplificar hablaremos en términos anuales) de forma constante. Esto es, cada año pago lo mismo, en términos  nominales XXX€ aunque no en términos reales, acordémonos del IPC y de cómo hace que el dinero valga menos conforme pasa el tiempo.

La oferta del banco es de un pago anual de 14.529,78€ durante los 30 años. Analicemos:

Sistema amortización préstamo francés cuotas constantes

Cada pago anual es una cuota, y cada cuota está compuesta por una amortización del préstamo mas unos intereses que genera el capital que resta por amortizar. Curioso. ¿Un pago de una cuota constante, implica que el préstamo se amortice de forma constante? NO. Como vemos, en el año uno, 12.000€ de la cuota a pagar son en concepto de intereses. Tan solo amortizarás 2500€ de tu hipoteca. ¿Qué implica esto? Pues por ejemplo, si nos ponemos en el año 15, la mitad de la vida de la hipoteca, todavía te quedará por amortizar 141.000€ de la hipoteca, lejos del 50% que la intuición hace pensar.

Esto en parte es así, porque es normal que los intereses se paguen por el dinero que aún queda pendiente de reintegrar al banco. De esta forma el banco intenta cubrirse de riesgo de impago haciendo pagar los intereses lo antes posible. Además, cuanto más alejado esté un capital en el tiempo, menor será su valor.

¿Es fraudulento este método? Para nada. Siempre y cuando uno sepa realmente lo que está contratando. El querer la seguridad de pagar año a año una cuota constante y no llevarse sustos, tiene este precio. Psicológicamente pensamos que estamos amortizando el bien en la misma cuantía año tras año, cuando no es así. Si quisiéramos esto, estaríamos hablando de un sistema de amortización alemán, donde las primeras cuotas son de más cuantía, pero van decreciendo, aunque la amortización del préstamo sea la misma año a año.

Mucho ojo antes de firmar estas cosas y dediquemos unas horas a reflexionar si lo que se nos está ofreciendo se adapta a nosotros. Recuerda que en muchos casos estás hipotecando (nunca mejor dicho) 30 años de tu vida. Infórmate sobre lo que firmas.

 

Una respuesta a Sistema de amortización Francés. Hipoteca.

  1. […] francés (el más extendido en el mundo financiero), y para ser más gráficos les remito a este ejemplo sobre una hipoteca. A modo de resumen: con este sistema, las primeras cuotas que pagaremos serán casi íntegramente […]

    Responder

Deja un comentario Cancelar respuesta

Seguir

Recibe cada nueva publicación en tu buzón de correo electrónico.

Únete a otros 692 seguidores

Construye un sitio web con WordPress.com
A %d blogueros les gusta esto: